Aqui os dejamos un escrito para la reclamación de los gastos hipotecarios:
El Tribunal Supremo dictaminó que una parte sustancial de los gastos de constitución debe ser reembolsados por los bancos: se podría recuperar unos 3.000 euros por cada hipoteca de media para gastos que no deberían haber sido cobrados: notario, archivo, administración y evaluación, además de la tasa de apertura.
El Tribunal Europeo ha asistido a los consumidores y señala que todos los gastos de notario, licencias, exámenes y honorarios de agencia deben ser recuperados. Para saber cómo comportarse en 3 fases y acceder al modelo de argumento del coste de la hipoteca, siga leyendo:
¿Qué dice una decisión del Tribunal Supremo? ¿Y el Tribunal de Europa?
Sostiene que la disposición por la que se adjudica al prestatario todos los gastos de la hipoteca es un término injusto. No debería haber cobrado arbitrariamente por esos gastos. No hay negociación sobre estos gastos y son cobrados al cliente por el banco. Básicamente, la cláusula está desequilibrada.
A través de esta carta de preocupación por los gastos de la hipoteca, además de la tasación y la administración, se espera que se le cobren las sumas pagadas por medio de los honorarios del notario y el registrador. Estas ascienden a unos 3.000 euros por una hipoteca típica.
El Tribunal Europeo ha fallado a favor de los clientes y considera abusivo que se paguen todos los gastos: todos los honorarios de notario, licencias, administración y evaluación deben ser recuperados.
Para responder, su banco tiene un límite de 2 meses. Le demandaremos si se niega o no responde. Es previsible que no acepte o que no se le dé dinero, por lo que le recomendamos que se ponga de acuerdo con su abogado para cualquier cosa.
¿Qué gastos de la hipoteca se reclaman?
- Pagos de los notarios: la mitad de estos honorarios deben ser cobrados por el banco.
- Honorarios de la gestoria: podemos incluso exigir la mitad de los gastos al banco.
- Gastos de registro de la propiedad: El acreedor debe pagar la totalidad de la factura.
- Impuesto sobre actos jurídicos documentados: Este precio fue objeto de debate. Se asumió, en teoría, que el banco debería ser responsable del pago del impuesto, pero revocó su decisión en febrero de 2018, argumentando que el contribuyente es el consumidor y por lo tanto el pagador de la suma.
Las administraciones judiciales cambiaron varias veces de opinión entre octubre y noviembre del mismo año en cuanto a quién debería ser responsable de este coste. Finalmente, el gobierno decretó que sería el organismo bancario el que asumiera la AJD a partir del 8 de noviembre de 2018.
El decreto no tiene efecto retroactivo, pero sólo si la hipoteca ha sido firmada desde esa fecha puede hacerse valer.
¿Quién puede reclamar el gasto de la hipoteca?
Tanto si tiene la hipoteca activa, ha terminado de pagarla, ha vendido la casa o ha hecho novaciones en el préstamo originales, puede hacer reclamación para la devolución de dichos gastos.
La decisión del Tribunal Supremo garantiza la nulidad absoluta porque la disposición se considera abusiva y por lo tanto su acción no caduca. Puede reclamar el reembolso de estos gastos siempre que tenga las cláusulas anteriores en su contrato de hipoteca.
¿Cuál es el papeleo necesario para reclamar los gastos de la hipoteca?
Para empezar necesitamos disponer de:
- Pida a su banco, una copia de la documentación de notaría o registro
- La escritura de la hipoteca.
- Factura que os entrego el notario
- Factura por el gasto del Registro.
Contactar al departamento de atención al cliente de su banco
Ir al banco para hacer una reclamación ordinaria es la primera forma de reclamar los gastos de la hipoteca.
En la mayoría de las situaciones, el banco puede responder favorablemente a nuestra demanda en dos meses, que es el tiempo máximo.
Presentar un reclamación ante el Banco de España
Si ha transcurrido el plazo o la entidad bancaria nos ha enviado una respuesta adversa declarándose a cumplir con la reclamación de gastos de la hipoteca, debemos contactar con el Departamento de Reclamaciones, Inquietudes y Consultas del Banco de España.
En nuestra demanda, este organismo deberá mediar en un plazo de cuatro meses y emitir un veredicto sobre nuestra situación particular. Mientras esta decisión no sea definitiva, tendremos otras opciones en una sala de tribunal y se nos ofrecerá la justificación si la decisión es a nuestro favor.
Demandar por los cargos de la hipoteca del tribunal
Deberíamos considerar la posibilidad de presentar un caso en el tribunal si el banco para el que firmamos nuestra hipoteca se niega a mantener nuestra reclamación o se niega a reembolsarnos los gastos de la hipoteca.
Esta elección es lenta y no tenemos una victoria definitiva, por lo que si el juez falla a nuestro favor, el banco tendrá que cubrir los gastos del caso, además de la recuperación de los gastos de la hipoteca sobrecargada.
Cómo reclamar los gastos de su hipoteca
En los próximos meses, si va a firmar una hipoteca, puede asegurarse de que compruebe los documentos que el banco le da, así como ponerse en contacto con un especialista en la materia que le aclarará las implicaciones que puede tener cualquiera de las disposiciones que el banco añada al acuerdo para evitar posibles sorpresas y gastar demasiado.
No debería tener que pagar todos los costes de la hipoteca que ya hemos considerado. Mientras no muestres una aceptada el banco debe cubrir todos los costes excepto la valoración.
En resumen, el gasto de la hipoteca es alrededor del 10% del valor del activo y debe ser asumido por el banco, por lo que vale la pena dedicar tiempo a investigar bien cada punto del contrato hipotecario.
Modelo de escrito para reclamar gastos de hipoteca
Aquí podéis descargar gratis un ejemplo de una plantilla en Word, para presentar a vuestro banco o entidad financiera.
